Impuestos y gastos
Qué te va a costar vender en Altea (y cuánto te queda)
Plusvalía municipal, IRPF, certificado energético, cancelación de hipoteca y notaría. Qué paga el vendedor en Altea y cuánto le queda limpio.
La pregunta que más veces me hacen en una primera reunión no es “¿cuánto vale mi casa?”. Es “¿cuánto me va a quedar?”. Y tiene todo el sentido: entre el precio de venta y el dinero que acaba en tu cuenta hay una lista de conceptos que conviene tener sobre la mesa antes de fijar el precio de salida, no después de aceptar una oferta.
Vamos uno por uno.
1. Plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo paga el vendedor y lo gestiona el Ayuntamiento de Altea.
Desde la reforma de 2021 existen dos formas de calcularlo y puedes elegir la que te resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo según los años transcurridos.
- Método real: se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, en la proporción que corresponde al suelo.
Un punto importante: si vendes con pérdida, no hay plusvalía que pagar. Pero hay que acreditarlo con las escrituras de compra y de venta, y hay que declararlo igualmente.
El plazo es de 30 días hábiles desde la firma.
2. IRPF sobre la ganancia patrimonial
Este se paga al año siguiente, en la declaración de la renta. Se calcula sobre la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos e impuestos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra, más inversiones de mejora acreditadas).
Los tramos aplicables a la base del ahorro parten del 19 % y suben por escalones para ganancias mayores.
Hay dos exenciones que conviene conocer porque se olvidan a menudo:
- Reinversión en vivienda habitual. Si la que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el importe en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF. Para otros inmuebles existe también la vía de constituir una renta vitalicia con condiciones específicas.
Guarda las facturas de las reformas. Las inversiones de mejora acreditadas suman al valor de adquisición y reducen directamente la ganancia sobre la que tributas. Es la deducción que más dinero deja sobre la mesa por no tener los papeles.
3. Certificado de eficiencia energética
Obligatorio para publicar el anuncio y para firmar la escritura. En Altea el coste habitual está entre 90 € y 250 € según el tamaño y el tipo de vivienda, y se tramita en pocos días.
Más allá de la obligación, la letra importa: en un mercado con seis de cada diez compradores extranjeros, el certificado se lee de verdad.
4. Cancelación de la hipoteca
Si queda préstamo pendiente hay dos costes distintos que se confunden a menudo:
- Comisión por cancelación anticipada: entre el 0 % y el 2 %, según la fecha de tu préstamo, si es fijo o variable, y lo que diga tu escritura. En variables recientes suele ser muy reducida o nula pasados los primeros años.
- Cancelación registral: la escritura de cancelación y su inscripción, para que la carga desaparezca del Registro. Entre 400 € y 900 €, a cargo del vendedor.
La cancelación económica se hace en la propia notaría, el mismo día, con el dinero del comprador y con un apoderado del banco presente. No hay que adelantar nada.
5. Notaría y registro
Salvo pacto en contrario, la ley atribuye al vendedor la matriz de la escritura y al comprador las copias y la inscripción en el Registro. En la práctica en Altea lo habitual es que el vendedor asuma entre 300 € y 600 € por este concepto.
6. Otros gastos que aparecen
- Certificado de deuda cero de la comunidad: gratuito o de coste simbólico, lo emite el administrador.
- Cédula de habitabilidad si no está vigente: 80 € – 150 €.
- Nota simple actualizada: unos 10 €.
- Honorarios de intermediación: se acuerdan por escrito al inicio y solo se cobran si la vivienda se vende.
Un ejemplo con números
Vivienda vendida en 420.000 €, comprada en 2011 por 265.000 €, con 78.000 € de hipoteca pendiente:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de venta | 420.000 € |
| Cancelación de hipoteca | −78.000 € |
| Comisión de cancelación (0,5 %) | −390 € |
| Cancelación registral | −650 € |
| Plusvalía municipal | −3.900 € |
| Certificado energético | −160 € |
| Notaría (parte vendedor) | −450 € |
| Honorarios de intermediación | (según acuerdo) |
| Antes de IRPF | ≈ 336.450 € |
El IRPF de esa operación se liquidaría al año siguiente sobre una ganancia aproximada de 143.000 €, ajustada por los gastos de compra y las mejoras acreditadas.
Lo que hago yo con esto
Antes de que fijes el precio de salida te preparo este mismo cuadro con tus números y con tres escenarios de precio distintos. No para convencerte de nada, sino para que la decisión sobre a cuánto sacas la vivienda la tomes sabiendo qué significa cada opción en dinero real en tu cuenta.
Este artículo es información general orientativa, no asesoramiento fiscal. Para tu caso concreto trabajo con asesoría fiscal en Altea y te pongo en contacto sin coste adicional.