Guía completa
Desde que decides vender hasta que entregas las llaves pasan de cuatro a seis meses y unas cuantas decisiones que condicionan el resultado. Esta página recorre todas, en el orden en el que aparecen y con lo que de verdad ocurre en Altea.
Fase 0
Casi todo el mundo empieza por preguntar cuánto vale su casa. Es la pregunta correcta, pero incompleta. Antes de salir al mercado conviene tener tres cifras, no una:
Con esos tres números encima de la mesa, la decisión deja de ser una intuición. Y a veces la conclusión es esperar: si los números no cuadran, es mucho mejor saberlo el primer día que después de nueve meses publicado.
Fase 1
Una valoración útil no es una horquilla amplia con un margen de seguridad. Es una cifra que se puede defender delante de un comprador con su abogado al lado. Para eso hacen falta tres cosas:
Comparables cerrados. No lo que piden los anuncios activos, sino lo que se ha pagado. En Altea la diferencia entre ambos está entre el 6 % y el 11 % según zona. Construir un precio sobre anuncios publicados es construir sobre las expectativas de otros propietarios, muchos de los cuales llevan un año sin vender exactamente por eso.
Una visita. Los factores que más dispersan el precio en Altea —la amplitud real de la vista, las horas de sol en la terraza, el ruido de la N-332 según la cota, el estado de la cubierta, la privacidad respecto a la parcela de arriba— no se aprecian en unas fotos ni en un formulario.
Ajuste por posicionamiento. Los compradores filtran por cifras redondas. Salir en 305.000 € en lugar de 299.000 € puede dejarte fuera de las búsquedas de un tramo entero de demanda por seis mil euros. Es el ajuste más barato que existe.
Fase 2
Casi una cuarta parte de las ventas que se caen en Altea lo hacen por documentación, y casi siempre en el peor momento: con la oferta ya aceptada y el comprador con su abogado revisando. Todo esto se revisa en la primera semana, no en la última.
Fase 3
La pregunta de siempre es si conviene reformar antes de vender. La respuesta depende de qué reforma, y se contesta con números, no con intuición.
Pintura completa en tonos claros, iluminación nueva, grifería y sanitarios, retirada de gotelé, despeje de exceso de muebles y objetos personales, y adecentado de terrazas, jardín y piscina. En una vivienda media de Altea esto supone entre 3.000 € y 9.000 € y su efecto sobre el número de visitas y sobre la fuerza en la negociación lo supera de largo.
Cocina completa y baño principal: entre el 50 % y el 80 % de lo invertido. Su efecto real está más en acortar el plazo que en subir el precio. Compensa cuando el elemento está claramente obsoleto, no cuando simplemente no es de tu gusto.
Cambiar los suelos de toda la vivienda, instalar una piscina, cerrar una terraza o ampliar la superficie construida. El comprador rara vez paga por decisiones estéticas que no ha tomado él, y las ampliaciones sin legalizar complican la venta en lugar de mejorarla.
Cuando la actualización necesaria es grande, lo que mejor funciona es no hacerla y llevar a las visitas un presupuesto real de un industrial local. El comprador descuenta mentalmente el coste de la reforma y siempre lo hace al alza: convertir esa resta imaginaria en una cifra concreta es la intervención más rentable que existe.
Fase 4
El comprador de Altea viaja para comprar. Reserva tres o cuatro días, trae una lista de seis u ocho viviendas preseleccionadas y espera verlas todas. Si tu ficha no le convenció desde el sofá de su casa, ni siquiera entra en esa lista.
Sesión planificada según la orientación de la vivienda: media mañana en el casco antiguo, última hora de la tarde en la ladera y en primera línea. Entre 25 y 40 imágenes finales, retocadas sin falsear.
Recorrido de 90-120 segundos que enseña la relación entre los espacios, y vuelo de dron cuando la vivienda tiene parcela, vista o entorno que lo justifique. En el tramo alto no es un extra, es lo que provoca la primera visita.
Imprescindible en vivienda en altura y en villas de varias plantas. El comprador que viene de fuera necesita entender la casa antes de coger un avión.
Español, inglés, neerlandés y alemán desde el primer día. Seis de cada diez compradores de Altea buscan en un idioma que no es el español.
Portales nacionales e internacionales, red de agencias colaboradoras del norte de Europa, base propia de compradores registrados y campañas segmentadas por país.
Cada solicitud se cualifica antes de concertar: capacidad de compra, plazo, si tiene que vender antes y motivo real. Menos visitas y más ofertas.
Fase 5
Una visita no es abrir la puerta. Tiene un recorrido pensado: se entra por donde mejor se ve la casa, se deja para el final el espacio que más vende —la azotea, la terraza, la piscina— y se llega con la respuesta preparada a las tres preguntas que aparecen siempre: aparcamiento, humedades y coste anual de mantenimiento.
Después de cada visita recojo el comentario del comprador, aunque sea incómodo, y te lo traslado en el informe semanal. Es la información más valiosa que produce una campaña: quince visitas sin ofertas dicen algo muy concreto sobre la relación entre precio y producto.
Tu motivo de venta y tu plazo no salen de la mesa. Esa información, cuando se filtra, vale dinero directamente. Todas las ofertas se te comunican por escrito —también las que no me parecen buenas— con precio, plazo, condiciones y solvencia acreditada.
Y cuando aparecen dos o tres interesados, se gestionan en paralelo y con reglas claras, no en cadena. No se trata de subastar: se trata de que cada uno presente su mejor propuesta y de decidir con toda la información delante. Es el único momento en el que un precio sube de verdad.
Fase 6
Aceptada la oferta, se firma un contrato de arras, habitualmente penitenciales, con una señal de entre el 5 % y el 10 % del precio. Ese contrato fija el precio, el plazo hasta la escritura, qué incluye la venta y qué ocurre si alguna de las partes se echa atrás.
Entre las arras y la firma pasan de 30 a 60 días, más si el comprador necesita hipoteca o si hay una herencia pendiente de inscribir. En ese periodo se coordinan notaría, gestoría y bancos, se prepara la cancelación de cargas y se solicitan los certificados que caducan.
El día de la firma, si hay hipoteca pendiente, acude un apoderado del banco: el comprador entrega un cheque por el importe de la deuda a la entidad y otro por la diferencia a tu favor. Después se hacen las lecturas de contadores, se acuerda el cambio de titularidad de los suministros y se entregan las llaves.
Te acompaño a la notaría. Es lo mínimo.
Resumen
Con los plazos reales que se manejan en Altea y con lo que necesito de ti en cada momento, que casi siempre es menos de lo que la gente espera.
Visito la vivienda, la analizo con comparables cerrados de tu zona y te entrego un informe con la horquilla de precio, el plazo estimado y el neto que recibirías en cada escenario.
Tú: Tú solo tienes que enseñarme la casa y contarme tu situación.
Nota simple, referencia catastral, cédula, certificado energético, cargas, ITE y coincidencia entre Registro, Catastro y realidad construida. Si falta algo, lo tramitamos ahora y no en la recta final.
Tú: Me facilitas la escritura y los últimos recibos. Del resto me ocupo yo.
Recomendaciones concretas de despeje, pintura, iluminación y exteriores, con presupuesto de lo que compensa y de lo que no. Si hace falta, coordino a los industriales.
Tú: Decides qué hacer con los números delante. No hay obras sorpresa.
Sesión de fotografía a la hora correcta, vídeo, dron si procede, plano y redacción de la ficha en cuatro idiomas. Publicación simultánea en todos los canales el mismo día.
Tú: Revisas y apruebas el material antes de que salga a la calle.
Filtro previo de cada interesado, visitas acompañadas con recorrido pensado y feedback recogido después de cada una. Informe semanal con lo que dice el mercado sobre tu vivienda.
Tú: No tienes que estar presente si no quieres. Recibes el informe cada lunes.
Cada oferta se presenta por escrito con precio, plazo, condiciones y solvencia acreditada. Si hay varias, se gestionan en paralelo. Tu información sensible no entra en la conversación.
Tú: Decides tú siempre, con todas las ofertas comparadas en la misma tabla.
Contrato de arras, coordinación con notaría, gestoría y bancos, cancelación de cargas, lecturas de suministros y entrega de llaves. Te acompaño a la firma.
Tú: Te llevas el cheque y dejas de preocuparte por los trámites.
Por tipología
Villa, casa, piso y ático comparten proceso pero no comprador. Cada página entra en lo específico de su tipología en Altea.
El tramo alto de Altea: parcela, piscina y comprador internacional.
Del casco antiguo al llano: casas con carácter y comprador mixto.
Vivienda en comunidad: planta, vistas, terraza y gastos mandan.
Producto escaso donde la terraza vale más que el salón.
Por zona
Precio medio, tiempo de venta, perfil de comprador y estrategia, zona por zona.
Villas de alto standing sobre la bahía, con comprador internacional.
Calles empedradas, casas pequeñas y un comprador que compra carácter.
Parcelas amplias, huerto y silencio, a cinco minutos del mar.
Vistas de primera línea desde la ladera, en casas que piden fecha.
La franja del mar: aquí cada fila hasta la orilla cuenta en el precio.
Acantilado, puerto deportivo y muy poco producto en venta.
Situaciones especiales
Cuando la venta viene condicionada por una circunstancia concreta, el proceso cambia. Estas son las siete situaciones que más veo.
Cuando hay una fecha límite real y el plazo pesa más que el euro final.
Ver cómo se resuelveSin prisa, con estrategia: cómo se construye el precio máximo real.
Ver cómo se resuelveVarios herederos, papeles pendientes y decisiones que hay que ordenar.
Ver cómo se resuelveSe puede vender con préstamo vivo. Todo se resuelve en la misma notaría.
Ver cómo se resuelveEl contrato no impide la venta, pero cambia a quién se la vendes.
Ver cómo se resuelveUn interlocutor neutral para que la casa no sea otro frente abierto.
Ver cómo se resuelve¿Reformar antes de vender? Primero los números, después la brocha.
Ver cómo se resuelveCasos reales
Cada operación tiene su propia historia, pero todas comparten los mismos datos: cuánto tardó, cuántas visitas hicieron falta y cómo terminó frente al precio de salida.
Villa
Once meses publicada con otra agencia, cuatro visitas y ninguna oferta. Los propietarios vivían en Bélgica y ya se planteaban retirarla del mercado.
Casa de pueblo
Cuatro herederos con residencias en tres provincias distintas, una ampliación de los años setenta sin declarar y una vivienda cerrada desde el fallecimiento.
Ático
La propietaria quería vender rápido para trasladarse cerca de su hija en Valencia, pero temía que "vender rápido" significara vender barato.
Empezar
Saber cuánto vale tu vivienda hoy, cuánto tardaría en venderse a ese precio y qué te quedaría limpio. A partir de ahí, decides tú.
Preguntas frecuentes
Como mínimo: nota simple actualizada del Registro, escritura de propiedad, referencia catastral, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad, últimos recibos de IBI y de comunidad, certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad y, si hay préstamo, certificado de deuda pendiente. En viviendas antiguas conviene además comprobar que la superficie registral coincide con la real.
Los meses fuertes de firma en Altea son marzo, abril, mayo, septiembre y octubre. Lo ideal es tener la vivienda preparada y publicada a finales de febrero, para llegar con la campaña rodada al primer pico. Agosto genera muchas visitas de gente de vacaciones y muy pocas escrituras.
Sí, es obligatorio para publicar el anuncio y para firmar la escritura. Cuesta poco y se tramita en pocos días. Más allá de la obligación, la letra del certificado se ha convertido en un argumento comercial real con el comprador del norte de Europa, que lo mira de verdad.
En Altea, la media está entre 12 y 20 visitas cualificadas hasta la oferta aceptada, según tipología. Más importante que el número es la evolución: si tras 15 visitas no ha llegado ninguna oferta, el problema es de expectativa de precio; si no hay ni visitas tras tres semanas, el problema es de posicionamiento o de presentación.
Plusvalía municipal, IRPF sobre la ganancia patrimonial si la hay, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca si existe, la parte de notaría que corresponde legalmente al vendedor y los honorarios de intermediación. Todo ello se calcula por escrito antes de fijar el precio de salida.
Siguiente paso
La valoración es gratuita, sin compromiso y con comparables reales de tu zona. A partir de ahí decides tú, con un número fiable delante.
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