Situación de venta
Vender una vivienda heredada en Altea rara vez se atasca por el mercado. Se atasca por dos motivos: la documentación no está completa, o los herederos no terminan de ponerse de acuerdo. Las dos cosas se pueden ordenar, y cuanto antes se empiece, menos cuesta —también en impuestos—.
«Somos tres hermanos y la casa lleva año y medio cerrada.»
Cómo se resuelve
Antes de poder vender hacen falta: certificado de defunción, certificado de últimas voluntades, copia del testamento o declaración de herederos, escritura de aceptación y adjudicación de herencia, liquidación del impuesto de sucesiones y plusvalía municipal, e inscripción en el Registro a nombre de los herederos. Hasta que ese último paso no está hecho, no se puede firmar la venta. Es lo que más tiempo consume y lo que antes conviene arrancar.
El impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal tienen un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita a tiempo. Dejar pasar esas fechas añade recargos e intereses que se comen una parte del valor de la vivienda. Es la primera comprobación que hago cuando me llama una familia con una herencia.
Cuando cada heredero habla por su cuenta con la agencia, la información se distorsiona y las decisiones se retrasan. Lo que funciona es acordar quién centraliza la comunicación, mantener a todos informados por el mismo canal y por escrito, y tomar las decisiones de precio de forma conjunta y documentada. Es un asunto de método, y evita que la venta se convierta en un conflicto familiar.
La mayoría de los desacuerdos entre herederos nacen de que cada uno tiene en la cabeza una cifra distinta, normalmente basada en lo que valía la casa hace quince años o en lo que pide el vecino. Una valoración documentada con comparables reales, presentada a todos a la vez, resuelve la discusión antes de que empiece.
Las viviendas heredadas suelen llevar tiempo sin uso: humedad, instalaciones antiguas, mobiliario de otra época y a menudo objetos personales que nadie ha querido tocar. Se organiza el vaciado, una limpieza a fondo, la revisión de instalaciones y una preparación ligera. Es el paso que más cambia la percepción del comprador y el que más se agradece emocionalmente cuando alguien tiene que hacerlo solo.
En Altea es muy habitual que uno o varios herederos residan fuera. Se resuelve con poder notarial, apostillado si procede, y con firma coordinada. Conviene tramitarlo al principio y no la semana antes de la escritura: es donde más veces se retrasa una firma ya cerrada.
Primer paso
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Preguntas frecuentes
No se puede firmar la escritura de venta hasta que la vivienda esté inscrita a nombre de los herederos. Lo que sí se puede hacer en paralelo es preparar la vivienda, valorarla, publicarla y encontrar comprador, informándole de la situación y ajustando los plazos. Adelantar esa parte ahorra meses.
Mientras haya proindiviso, la venta requiere acuerdo. Cuando no se alcanza, existen vías como que unos herederos compren la parte de otros o, en última instancia, la acción de división de cosa común por vía judicial. Antes de llegar ahí, en la mayoría de los casos que he visto el bloqueo se resolvía con una valoración objetiva y con un calendario claro que ordenara la conversación.
Hay dos momentos distintos. Al heredar: impuesto de sucesiones y plusvalía municipal. Al vender: IRPF sobre la diferencia entre el valor declarado en la herencia y el precio de venta, más la plusvalía municipal correspondiente a ese segundo periodo. Cuanto más se ajuste el valor declarado en la herencia al real, menor será el IRPF posterior, y por eso conviene tener la valoración hecha desde el principio.
Siguiente paso
Cada situación tiene matices que no caben en una página. Una llamada de quince minutos suele bastar para saber qué opciones tienes.
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