Los 7 pasos para vender una vivienda heredada, en orden

Una vivienda heredada en Altea rara vez se atasca por el mercado. Se atasca porque falta un papel o porque los herederos no terminan de decidir. Lo primero tiene un orden que se puede seguir; lo segundo se resuelve casi siempre poniendo una valoración objetiva encima de la mesa.

Este es el orden real de los trámites, con los plazos que se manejan en la práctica.

Paso 1 · Certificado de defunción

Se solicita en el Registro Civil, de forma presencial o telemática. Es gratuito y suele estar en pocos días. Sin él no se puede iniciar nada más.

Plazo típico: 1–7 días.

Paso 2 · Certificado de últimas voluntades y de seguros

Se piden a la vez, en el Ministerio de Justicia, y no se pueden solicitar hasta pasados 15 días hábiles desde el fallecimiento. El primero indica si existe testamento y ante qué notario se otorgó. El segundo, si había seguros de vida.

Plazo típico: 15 días de espera + 3–10 días de tramitación.

Paso 3 · Copia autorizada del testamento (o declaración de herederos)

Con el certificado de últimas voluntades se acude al notario que custodia el testamento y se solicita copia autorizada.

Si no hay testamento, el camino es distinto: hay que tramitar una declaración de herederos ab intestato, que es un acta notarial con testigos. Es un paso que añade tiempo y coste, y es la razón principal por la que algunas herencias tardan el doble.

Plazo típico: 1–2 semanas con testamento; 4–8 semanas sin él.

Paso 4 · Inventario y valoración de los bienes

Aquí entra la vivienda. Hay que asignarle un valor para la escritura de herencia, y esa decisión tiene consecuencias que se notan años después.

Si declaras un valor bajo para pagar menos impuesto de sucesiones, estás aumentando la ganancia patrimonial que tributará en IRPF cuando vendas. Y si lo declaras por debajo del valor de referencia de Catastro, Hacienda puede revisarlo. La cifra correcta es la de mercado, bien documentada.

Es el momento en el que una valoración profesional aporta más valor: sirve para la escritura, para repartir entre herederos y como referencia de precio de venta.

Plazo típico: inmediato si se hace en paralelo a los pasos anteriores.

Paso 5 · Aceptación y adjudicación de herencia ante notario

Todos los herederos —o sus apoderados— comparecen ante notario para aceptar la herencia y adjudicarse los bienes. Es el paso que convierte la vivienda en propiedad de los herederos.

Si alguno reside fuera de España, se resuelve con poder notarial, apostillado si el país lo requiere. Conviene tramitarlo pronto: es donde más veces se retrasa una firma que ya estaba cerrada.

Plazo típico: 2–4 semanas desde que están todos los documentos.

Paso 6 · Liquidación de impuestos

Dos, y ambos con el mismo plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis si se solicita antes de que venzan los primeros cinco:

• Impuesto de sucesiones: en la Comunitat Valenciana, con bonificaciones relevantes para descendientes, cónyuge y ascendientes.
• Plusvalía municipal: se liquida en el Ayuntamiento de Altea.

Dejar pasar estas fechas añade recargos e intereses. Es la primera comprobación que hago cuando me llama una familia con una herencia: si la fecha está cerca, todo lo demás pasa a segundo plano.

Plazo típico: 1–2 semanas de gestión, dentro del plazo de 6 meses.

Paso 7 · Inscripción en el Registro de la Propiedad

Con la escritura de aceptación y los impuestos liquidados, se inscribe la vivienda a nombre de los herederos. Hasta que este paso no está hecho, no se puede firmar la venta.

Plazo típico: 2–4 semanas.

Lo que sí se puede adelantar

Aquí está la parte que casi nadie aprovecha. Mientras se tramitan los pasos 1 a 7, se puede hacer todo el trabajo comercial:

• Vaciar y limpiar la vivienda.
• Revisar instalaciones y hacer los arreglos visibles.
• Valorarla y decidir el precio de salida entre todos.
• Fotografiarla y producir el material.
• Publicarla e incluso encontrar comprador, informándole de la situación.

Un comprador bien informado acepta perfectamente esperar a que se complete la titularidad, sobre todo si las fechas están claras. Adelantar esta parte convierte un proceso de nueve meses en uno de cinco.

El plazo total realista

Sumando todo: entre 3 y 6 meses hasta poder firmar la venta, si hay testamento y los herederos están de acuerdo. Sin testamento o con desacuerdos, puede irse al año.

La diferencia entre un caso y otro casi nunca está en la complejidad jurídica. Está en si alguien lleva el seguimiento o si cada heredero da por hecho que otro se está ocupando.