Situación de venta
Sí, puedes vender. Es una de las preguntas que más recibo y una de las que menos motivo de preocupación tiene: la hipoteca pendiente se cancela en el mismo acto de la firma, con parte del dinero del comprador, y tú recibes la diferencia. Lo que sí conviene es tener los números claros antes de poner precio.
«Aún me quedan doce años de hipoteca. ¿Puedo vender igualmente?»
Cómo se resuelve
Es el primer paso y es gratuito: tu banco emite un certificado con el capital pendiente a fecha concreta. Ojo, no es lo mismo que el capital pendiente que ves en la app: el certificado incluye intereses devengados y, si procede, la comisión por cancelación anticipada. Es el número real con el que hay que trabajar.
Del precio de venta se descuentan: el capital pendiente certificado, la comisión de cancelación si la hay, los gastos de cancelación registral, la plusvalía municipal, tus honorarios de asesoramiento y el IRPF que corresponda. Ese es el dinero que efectivamente vas a recibir, y conviene tenerlo antes de fijar el precio, no después de aceptar una oferta.
A la notaría acude un apoderado del banco. El comprador entrega un cheque por el importe de la deuda directamente a la entidad y otro por la diferencia a tu favor. La hipoteca queda cancelada económicamente en ese mismo acto, y después se tramita la cancelación registral. No hay que adelantar dinero ni cancelar antes.
La cancelación económica es inmediata, pero borrar la carga del Registro de la Propiedad requiere una escritura de cancelación y su inscripción. Cuesta habitualmente entre 400 € y 900 € y lo suele gestionar la gestoría de la operación. Es un trámite que corresponde al vendedor y conviene incluirlo en las cuentas desde el principio.
El comprador puede subrogarse en tu hipoteca en lugar de pedir una nueva. Es interesante cuando tu préstamo tiene condiciones mejores que las actuales del mercado, y ahorra al comprador parte de los gastos. En la práctica se usa poco, pero cuando el tipo de tu hipoteca es claramente bueno, mencionarlo en la ficha es un argumento comercial real.
Es una situación poco frecuente en Altea, pero existe en compras de los años 2006-2008. Hay salidas: aportar la diferencia en efectivo, negociar con la entidad una novación o una venta autorizada, o acordar un préstamo personal por el remanente. Ninguna es cómoda, pero todas son mejores que dejar pasar el tiempo sin hacer nada.
Primer paso
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Preguntas frecuentes
No. Se cancela en el mismo momento de la firma, con el dinero del comprador y con un apoderado del banco presente en la notaría. Cancelar antes por tu cuenta solo tiene sentido en situaciones muy concretas y normalmente supone adelantar un dinero que no hace falta adelantar.
Depende del precio de venta, del capital pendiente, de la plusvalía municipal, del IRPF y de los gastos de cancelación. Es exactamente el cálculo que te preparo por escrito antes de publicar, con dos o tres escenarios de precio, para que sepas qué decisión estás tomando en cada caso.
No siempre. Depende de la fecha de firma de tu préstamo, de si es fijo o variable y de lo que diga tu escritura. En préstamos variables recientes suele ser muy reducida o nula pasados los primeros años; en los fijos puede ser mayor. El certificado de deuda del banco lo indica con exactitud.
Siguiente paso
Cada situación tiene matices que no caben en una página. Una llamada de quince minutos suele bastar para saber qué opciones tienes.
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