La finca que no se vendía porque nadie había mirado los papeles

El punto de partida

Antonio y Rosa llevaban dos años intentando vender. Habían tenido dos compradores serios y las dos operaciones se cayeron en la misma fase: cuando el abogado del comprador pidió la nota simple y comparó con lo que había visto en la visita.

La finca tenía 2.800 m² de parcela con naranjos, una casa de 190 m² y dos construcciones que no aparecían en ningún registro: un porche cerrado de 34 m² hecho en 1998 y un almacén de aperos de 22 m².

Nadie les había advertido. La segunda agencia con la que trabajaron ni siquiera había pedido la nota simple.

Qué hicimos

Auditoría documental antes que nada. Antes de escribir una línea del anuncio: nota simple, referencia catastral, plano catastral, cédula de habitabilidad, licencias municipales existentes y comparación de todo eso con la realidad construida.

El diagnóstico fue claro y, a la vez, tranquilizador: ambas construcciones tenían antigüedad suficiente y estaban en suelo urbano consolidado. Se podían regularizar por antigüedad mediante declaración de obra nueva.

• Coste total: 3.200 € entre arquitecto técnico, notaría y registro.
• Tiempo: nueve semanas.
• Resultado: la nota simple pasó a coincidir exactamente con lo que el comprador ve al llegar.

Tres mil doscientos euros y nueve semanas. Frente a dos años perdidos y dos compradores que se fueron pensando que había algo raro.

La parcela, medida y enseñada. En Altea la Vella la parcela pesa tanto como la casa, y sin embargo casi nunca se enseña bien. Hicimos un vuelo de dron con los límites reales marcados sobre la imagen y un plano con las zonas diferenciadas: casa, porche, aparcamiento, zona de naranjos, huerto y almacén. El comprador podía entender qué compraba antes de desplazarse.

El coste de tener una finca. El comprador internacional pregunta siempre por el mantenimiento anual, y en una finca con riego y arbolado la pregunta es más razonable todavía. Preparamos un dosier con cifras reales: riego, poda, mantenimiento de la depuradora, IBI y suministros. 3.850 € al año, documentados.

Dos campañas, no una. Aquí no todo es internacional. Además de los canales habituales, dirigimos una parte de la difusión al comprador nacional de Alicante y Valencia, que busca metros que en la costa no puede pagar. De las diecinueve visitas, once fueron de compradores españoles.

Cómo fue

Se publicó en agosto —fuera de temporada, pero es cuando estuvo lista la regularización— y se vendió en 128 días, con diecinueve visitas y dos ofertas.

La negociación final fue del 1,2 %. En una zona donde la media supera el 5 %, eso es consecuencia directa de que el comprador no encontró ni una sola sorpresa durante todo el proceso.

Qué se aprende de este caso

Que en Altea la Vella la primera semana de trabajo no es comercial, es documental. Ampliaciones sin declarar, piscinas no registradas y discrepancias de superficie son la norma en las fincas de la zona, no la excepción. Detectarlo el primer día cuesta unas horas; descubrirlo con el notario delante cuesta la operación entera.